Des questions ? Faites-vous rappeler gratuitement par l’un de nos conseillers.
BL Agents > Le métier de mandataire immobilier > Les outils du mandataire immobilier pour l’analyse d’un bien
Le mandataire immobilier est un professionnel assez atypique. Au début de carrière, il peut provenir d’un autre secteur de métier avant de se former sur le ce segment de métier. Au fil de son apprentissage, il va ensuite acquérir les compétences et les connaissances nécessaires en matière sur l’immobilier. Le mandataire ne peut être assimilé à l’agent immobilier qui, d’une manière générale, a suivi un cursus universitaire spécifique. Toutefois, pour réussir, il doit se mettre au niveau d’un agent. Pour ce faire, son réseau d’appartenance comme BL Agents lui procure un cursus de formation dédié et plus ou moins personnalisé. Car l’immobilier requiert, en effet, une connaissance pointue d’un certain nombre de domaines. Par exemple, le mandataire doit être capable de réaliser une analyse circonspecte d’un bien en tenant compte des règles d’urbanisme, le plan cadastral de chaque commune et les techniques d’estimation de sa valeur.
La connaissance des règles d’urbanisme est un pré-requis chez le mandataire immobilier pour analyser et, in fine, estimer la valeur d’un bien immobilier localisé dans une commune. Il faut savoir qu’il y a les règles d’urbanisme, ou RNU, une sorte de réglementation générale de l’urbanisme au plan national, et le Plan local d’urbanisme, ou PLU, auquel le mandataire doit se référer pour son analyse. Les RNU s’appliquent uniquement quand la commune ne dispose pas d’un PLU, de carte communale ou tout autre document d’urbanisme. Les règles d’urbanisme sont définies par les articles L-111-1 et R.111-1 à R.111-24 du Code d’urbanisme. Ce dernier conditionne également la règle de constructibilité en cas d’absence de PLU dans le cadre de la préservation des sites dits « classés » et des réserves protégées.
Les règles d’urbanisme incluent un certain nombre de documents nationaux et locaux. Au niveau local, il y a, donc, le PLU. Il détermine et organise le territoire, en l’occurrence la commune concernée, en différentes zones constructibles : habitats, activités, transport et services. Une construction ne peut être envisagée en dehors de la zone identifiée. Outre le PLU, il y a également le Règlement national d’urbanisme (RNU) qui définit les zones de construction selon leur localisation, desserte, implantation, volume et aspect. D’autres outils réglementaires plus spécifiques sont également utilisés en matière de règle d’urbanisme, outre le PLU et le RNU. Ce sont, notamment, les Plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) et les Plans de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP). Ils sont destinés à définir les règles sur les aménagements pouvant être réalisés ou pas sur les sites patrimoniaux remarquables. Il existe, enfin, des règles d’urbanisme pour les zones de montagne et du littoral.
Le cadastre est un document qui décrit et évalue les parcelles et les bâtiments dans une commune. On appelle plan cadastral l’inventaire des propriétés foncières et l’emprise au sol des bâtiments qui figurent sur une représentation graphique pour une commune. Il ne faut pas confondre cadastre et parcelle cadastrale. Cette dernière notion désigne la plus petite unité foncière. Elle constitue l’unité de base du cadastre de la commune.
Les limites des parcelles sont régulièrement mises à jour dans le plan cadastral. Pour les consulter, le mandataire immobilier en prospection peut utiliser ce qu’on appelle le document d’arpentage. Celui-ci décrit les changements de limites d’une parcelle quelconque. Le document d’arpentage peut aussi être requis pour la rédaction d’un acte pour publicité foncière.
Connaître la superficie d’une parcelle cadastrale est aussi indispensable dans le cadre d’une prospection. Ce genre d’information peut être consulté en ligne sur certains sites gouvernementaux ou municipaux. Il faut, par ailleurs, savoir que la notion de superficie cadastrale n’a pas de valeur juridique, mais purement administrative. C’est également le cas de la superficie arpentée. Seule la superficie dite bornée a une valeur juridique. Enfin, la valeur foncière peut également être consultée en ligne à travers les bases de données DVF, ou Demandes de valeurs foncières, proposées sur certains sites spécialisés.
Des questions ? Faites-vous rappeler gratuitement par l’un de nos conseillers.
En savoir plus ? Téléchargez notre plaquette explicative.
Envie d’intégrer notre réseau d’experts ? Déposez votre candidature.
La localisation d’un bien particulier dans sa commune est indispensable pour réaliser une première estimation de sa valeur. C’est, d’ailleurs, l’importance première du cadastre et de la connaissance du PLU. Toutefois, l’estimation proprement dite ne tient pas uniquement compte de la situation géographique du bien ciblé dans la prospection. En effet, d’autres éléments comme son environnement (proximité des commerces, des transports en commun, etc.), ses caractéristiques comme l’exposition au soleil ou la superficie participent également à la définition de sa valeur réelle. Enfin, il y a également la fluctuation du prix sur le marché de l’immobilier qui varie d’un jour à un autre en fonction de la demande.
Le mandataire immobilier procède généralement de la même manière que le vendeur lui-même pour obtenir une première évaluation de la valeur d’un bien. C’est-à-dire qu’il étudie les annonces immobilières pour s’informer sur les tendances des prix, ou consulte les sites spécialisés qui donnent les fourchettes de prix sur différentes localités. Il peut également s’appuyer sur les baromètres qui actualisent mensuellement le prix du mètre-carré dans les localités les plus importantes en France. Sinon, il peut s’appuyer sur la situation économique locale qui influe d’une façon notable sur le marché de l’immobilier et le prix des biens. D’ailleurs, il est largement observé que ceux qui sont situés dans une localité dynamique économiquement se vendent plus vite et plus chers.
Dans le cadre de son travail, le mandataire immobilier gère un certain nombre de clients, ce qui l’amène très souvent à utiliser un logiciel spécifique. À l’endroit de nos mandataires chez BL Agents, le logiciel Transellis est privilégié.
Il s’agit d’une solution sur mesure que nous leur proposons pour l’analyse d’un bien immobilier. Transellis permet de prospecter, gérer et piloter son réseau plus facilement.
En matière de prospection, le logiciel Transellis permet, par exemple, de créer des îlots de prospection, d’organiser des tournées de prospection, de gérer les informations sur terrain ou de comparer les différents prix pratiqués sur le marché en quelques clics.
Pour la gestion des biens et des contacts, le mandataire immobilier peut l’utiliser pour enregistrer un mandat de vente ou de faire la promotion de son annonce sur différents portails, etc.
Le logiciel Transellis est également un outil de gestion de contacts efficace. Il permet, entre autres de ne plus perdre les appels manqués de clients en les relançant. Cet outil est aussi capable de confirmer automatiquement les rendez-vous par SMS.
Réseau
national
+ de 350
conseillers
+ de 500 h
de formation
40 ans
d’expériences
